La gran mayoría de los edificios urbanos objeto de la ITE responden al régimen de propiedad horizontal. En todos ellos, el arquitecto contratado para realizar la inspección técnica del edificio, se va a encontrar con dos tipos distintos de dependencias: las zonas comunes y las zonas privativas.
El primer dato que debe obtener el arquitecto para ir formando su opinión sobre el estado de conservación de un edificio parte de la simple observación del aspecto que presentan sus zonas comunes.
Las zonas comunes responden siempre a la vieja máxima que asevera que lo que es de todos, al final no es de nadie. Y por eso, las deficiencias constructivas ubicadas en las dependencias comunes se manifiestan de modo más evidente que las situadas en los elementos privativos del mismo edificio.
Las zonas comunes le proporcionan al técnico inspector más datos sobre el estado de conservación, que las zonas privativas porque en ellas, salvo contadas excepciones, los propios residentes se encargan de tenerlas siempre presentables.
Son mucho los casos de las viviendas en los que sus propietarios o bien han camuflado detrás de un cuadro, un mueble o una cortina, cualquier signo evidente de lesiones constructivas o incluso han subsanado a su costa, ciertos pequeños defectos nada más que aparecieran.
El estado de conservación de determinadas zonas comunes de un edificio también responde a otra regla bastante común: el estado de conservación de las dependencias comunes es inversamente proporcional al grado de utilización de la dependencia en cuestión. Si en el portal o en la escalera que se usan todos los días, el estado de conservación puede no ser todo lo conveniente que debería, que no ocurrirá en ciertas dependencias comunes que no se utilizan habitualmente. Me refiero por ejemplo, a los torreones de ascensor o a algunos cuartos olvidados de instalaciones obsoletas.
Es por ello que la inspección de los elementos comunes es determinante para formar la opinión del técnico inspector en el proceso para obtener la conclusión de favorabilidad o desfavorabilidad a indicar en el acta de inspección de la ITE.