Cuando en una comunidad de propietarios uno de ellos no cumple con sus obligaciones, principalmente las que atañen a contribuir al pago de los gastos generales, muchas veces nos planteamos qué medidas o sanciones pueden adoptarse encaminadas a exigir su cumplimiento.
Ante este tipo de situaciones, se plantea la cuestión de si las comunidades tienen potestad para sancionar a los propietarios.
A este respecto, el art. 127 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, establece que la potestad sancionadora de las administraciones públicas se ejercerá cuando haya sido expresamente reconocida por una norma con rango de Ley con aplicación del procedimiento previsto para su ejercicio y que su ejercicio le corresponde a los órganos administrativos que la tengan expresamente atribuida por disposición de rango legal o reglamentario.
Además, el art. 129 de dicha Ley dice que nadie puede ser sancionado por una acción u omisión que no constituya infracción administrativa según la legislación vigente.
En consecuencia, la potestad sancionadora es una facultad reconocida a la administración pública para imponer sanciones mediante el correspondiente procedimiento administrativo consistiendo la sanción en la privación de un bien o derecho o la imposición de un deber.
Situaciones sancionadoras
Una vez visto que, desde el punto de vista legal, no se les reconoce a las comunidades potestad sancionadora alguna, ¿de qué manera pueden dar solución a la problemática diaria?
Generalmente, suelen plantearse las siguientes situaciones:
1) Falta de pago
El art. 9.1. e de la LPH establece que es obligación del propietario contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales.
En el supuesto de que el propietario incumpla esta obligación, la Ley regula como mecanismo de actuación, además de la privación del derecho de voto, iniciar un procedimiento judicial de reclamación de cantidad bien a través de un procedimiento monitorio o de un verbal u ordinario por razón de la cuantía.
Además de la reclamación judicial de reclamación de cantidad, se plantean las siguientes alternativas:
- a) Imposición de intereses moratorios
A tenor del art. 1255 del Código Civil, la comunidad puede acordar, en virtud del principio de autonomía contractual, la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas.
Su exigibilidad es consecuencia del cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos (SS AP Alicante de 4 de octubre de 2006, Valencia de 4 de julio de 2001, Madrid de 20 de abril de 2002).
Tiene el carácter de cláusula penal por lo que, según el art. 1154 del Código Civil, el juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
La potestad sancionadora es una facultad reconocida a la administración pública para imponer sanciones
Para su imposición, será necesaria la adopción de un acuerdo por mayoría simple, al tener la consideración de acto de mera administración y solo será aplicable a la deuda generada con posterioridad a la adopción del acuerdo por lo que no podrá aplicarse con carácter retroactivo.
- b) Privación del uso de elementos comunes
Según el art. 3 de la LPH, al dueño de cada piso o local le corresponde no sólo un derecho singular y exclusivo sobre su propiedad sino también un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes de la finca.
Por lo tanto, aunque el propietario deje de pagar tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias, no podrá ser privado del uso de un servicio o elemento común como puedan ser el ascensor o la piscina ya que la comunidad carece de facultades legales para el ejercicio de este tipo de acciones.
2) Incumplimiento normas de régimen interno.
La finalidad de estas normas es regular no solo la convivencia entre los propietarios sino también el uso de los servicios y elementos comunes.
Cuando un propietario no cumple con alguna de estas normas, la comunidad nuevamente carece de capacidad de sanción o coercitiva para imponer multas por lo que deberá acudir a la vía judicial.